La magia de Terranum

Fuente: Ana Patricia Roa, corresponsal en Colombia Lunes, 20 de Agosto de 2012 11:13

José Ignacio Robledo es el hombre tras la primera plataforma que ofrece servicios integrales inmobiliarios en Colombia.

• Tweet

---

Consolidado ya como grupo empresarial, se enfoca en inversión, desarrollo y servicios mediante los cuales ha marcado hitos dentro y fuera del país, con la implementación del Real Estate Investment Trust (REIT) y grandes proyectos de logística y oficinas. También trajo a la región la marca Aloft. Aquí nos cuenta parte de su revolución de grandes capitales.

De niño, José Ignacio Robledo prefería los ladrillos a los carros. Jugaba con sus cuatro hermanos haciendo casas e imaginando edificios tan altos como sus sueños. Uno de ellos fue crear empresa y desde el hogar aprendió que con honestidad y perseverancia podría conquistarlos. Por eso hoy su compañía es una herramienta que representa experticia, conocimiento para determinar el rumbo y confiabilidad para llegar a buen puerto.

Terranum comenzó a tomar forma en la Universidad de Los Andes en Bogotá cuando Robledo estudiaba ingeniería industrial, a lo que sumó en 2000 su aprendizaje en ingeniería financiera en la Universidad de Princeton (Estados Unidos). Durante los años que estuvo en el exterior agudizó su visión global para los negocios, forjándose un carácter único para abordar los problemas y las oportunidades, siempre racional, que analiza muy bien todas las posibilidades para saber cuál es el paso a seguir.

En el país del Tío Sam trabajó en la estructuración de varios proyectos inmobiliarios y vehículos de inversión. Allí conoció a los grandes gurús y promotores del Real Estate Investment Trust en el mundo. Una de esas figuras es Sam Zell, magnate de la finca raíz que ha puesto sus ojos en Colombia y en Terranum, pues oficializó hace poco una alianza con ellos.

Contrario a lo que pasa con algunos cerebros fugados, Robledo decidió regresar a Colombia para poner en práctica el primer REIT en el mercado, irrumpiendo así con conceptos innovadores. A su regreso trabajó en Estrategias Corporativas como asociado de esta banca de inversión y desde entonces el ascenso de su idea no se detiene.

Con una estrategia de océano azul, en donde las empresas nacen rompiendo con lo tradicional, el mercado está por descubrir y la competencia es irrelevante, Terranum vio la oportunidad de crecer mediante conceptos superiores como integralidad, rigurosidad y sostenibilidad.

Hace cinco años el sector se encontraba fragmentado, no había fondos inmobiliarios y el modelo de preventas era el más común. Todo se vendía en unidades y con estos pequeños capitales el desarrollador hacía su proyecto. Entonces surgieron posibilidades para que las compañías no invirtieran solo en ladrillos, sino en un vehículo diversificado, lo que comenzó a dinamizar el sector.

Creyente de los modelos de negocio altamente diferenciados, Robledo empezó a marcar hitos por medio del primer vehículo de inversión inmobiliaria PEI, y a buscar recursos para proveer soluciones en toda la cadena de valor de los servicios inmobiliarios corporativos. Hoy Terranum cuenta con siete unidades de negocio: inversión, capital, corporativo, hoteles, inmobiliaria, arquitectura y administración.

Terranum Hotels cuenta ya con dos hoteles Aloft en operación en Colombia y Costa Rica, uno en desarrollo y varios proyectos en la mira para 2012 tanto en Colombia como en Centroamérica.

En cuanto a gestión de activos, hace poco realizó el primer cierre del nuevo vehículo de inversión Terranum Capital por un valor de US$60 millones, que al final del año espera llegar a los US$200 millones, cuyo objetivo es promover el déficit de vivienda social. Los primeros treinta inversionistas son de varios países de Latinoamérica.

Connecta es otro de los proyectos destacados. Definido como un ecosistema de negocios, está ubicado en la estratégica Av. calle 26 de Bogotá, es de uso mixto y cuenta con un área total de 300.000 metros cuadrados, un área útil de 200.000 metros cuadrados y una inversión de US$400 millones. Debido a que ofrece espacios hechos a la medida, se desarrolla por etapas; se estima que estará listo en seis años.

Otra característica de las creaciones de Terranum es que la mayoría de sus iniciativas buscan la certificación LEED de construcción sostenible y, de hecho, fueron pioneros al hacer el primer edificio con este sello en Colombia: la sede de Novartis, al norte de la capital. De esta forma, este visionario nos cuenta cómo se ha hecho poco a poco y cómo ahora su organización demuestra de lo que es capaz.

¿Cuáles son los aspectos innovadores que han destacado a Terranum en los últimos años frente al modelo tradicional inmobiliario?

Todo empieza con la oportunidad que vimos de profesionalizar la manera en cómo se abordaba el negocio de propiedad raíz, pues había unos puentes que se podían extender entre el mercado de capitales, los inversionistas y el sector inmobiliario, que es intensivo en capital. Aunque esto ya existe en muchas partes del mundo, entendimos que era necesario traer esas mejores prácticas y aterrizarlas a las necesidades puntuales del país. Nuestra premisa es lograr estándares de clase mundial y lo hemos hecho en una plataforma integrada; es lo que hace parte realmente de la innovación. Hemos querido que estas soluciones integrales se vuelvan aliadas tanto de estos grandes clientes corporativos como de inversionistas. Lo hacemos con un abanico de opciones que nos permiten acompañarlos en tantos frentes como ellos quieran.

Inversión, desarrollo y servicios inmobiliarios mediante siete unidades de negocio. ¿Cuáles están generando mayores oportunidades?

Aunque las siete tienen buen desempeño, hay tres que se destacan por el volumen de inversiones: Terranum Inversión, ahí tenemos un fondo que no existía y pasó a tener US$500 millones en activos bajo manejo; Terranum Corporativo, desde donde diseñamos soluciones a la medida para centros logísticos corporativos como respuesta a toda esta inversión extranjera que está llegando a la región; y una tercera muy ligada a nuestra afinidad con Centroamérica: Terranum Hotels. Ya tenemos dos abiertos, uno en construcción (Hotel W Bogotá), tres más a punto de arrancar construcción y adquisiciones donde el plan es llegar a unos veinte o treinta hoteles en los próximos cinco años.

¿Cuáles son los factores de impulso más importantes para su sector y cómo los está aprovechando?

El mejor clima de negocios del país y la inversión extranjera directa, que en Colombia alcanzó los US$13.242,2 millones en 2011, han generado una demanda importante por inmuebles, ya que los que se instalan requieren oficinas, centros logísticos y hospedajes. Es una demanda que exige cumplir con altos estándares, incluso medioambientales. La serie de TLC que ha firmado Colombia es muy favorable tanto para el negocio logístico, que es en donde más invertiremos en los próximos años, como para el flujo de viajeros asociados a cadenas internacionales.

De los proyectos realizados, ¿cuáles son los de mayor envergadura y a cuánto ascienden estas inversiones?

En el negocio logístico hay un proyecto cerca al Aeropuerto El Dorado con una inversión de US$300 millones. Esperamos entregar la primera etapa en enero de 2013, lo cual es muy diciente de lo que pasa en el país. Los operadores más grandes necesitan modernizar su infraestructura, pero ellos no quieren invertir en ladrillos sino en socios que les brinden acompañamiento. Estamos apoyando esta modernización también en Cali, Barranquilla y Cartagena en sectores dinámicos, como comercio, electrodomésticos, automotor y farmacéutico.

En ese camino, Robledo logró que uno de los grupos empresariales más importantes del país creyera en su idea. En 2007 capitalizó su relación con una de las familias más poderosas del país, los Santo Domingo, que durante su historia ha promovido organizaciones de prestigio en sectores como el financiero, seguros, transporte aéreo y telecomunicaciones. Entraron como accionistas de Terranum aportando sus bancos de tierras, mientras que Terranum hizo lo propio en el know how. La iniciativa les convino en la medida en que este es un negocio de rentas y no de ventas y de acceso a capital. Viendo las bondades del negocio, ingresaron primero a la desarrolladora y luego a participar de todo el grupo compartiendo los buenos resultados.

¿Cómo fue la negociación con los Santo Domingo?

Tradicionalmente hemos tenido una relación cercana, también desde lo hecho en Estrategias Corporativas, socios del 50% de Terranum. Desde entonces ha existido confianza y con el tiempo se fue dando una evolución natural en los negocios. La familia entró a la desarrolladora, les gustó y luego los invitamos a participar de todo el grupo. En diciembre de 2008 adquirieron el otro 50% de la compañía. Ya llevamos más de tres años con resultados muy satisfactorios.

¿Por qué los Santo Domingo decidieron entrar en el negocio inmobiliario?

Tenía mucho sentido para ellos, pues tenían una exposición inmobiliaria importante, ya que tienen un banco de tierras extenso, como un lote de la calle 26 que es de 130.000 metros cuadrados. Así hay otros ejemplos en Cartagena y varias ciudades. Sin embargo, no tenían cómo gestionar activamente esos bienes y por ello Terranum se convirtió en la plataforma para abordar esa misión. Además nuestro modelo de negocio encajó muy bien en el interés de mantener la propiedad de estos inmuebles, que mantienen su valor en el tiempo.

¿Qué habilidades de liderazgo le han permitido asumir este tipo de retos?

La clave es encontrar muy buenas personas y tener la capacidad de delegar. Normalmente soy el que incubo estas ideas, pero el que las pone en marcha es un equipo de muy alto nivel que comparte la visión. Mis colaboradores tienen experiencias internacionales y eso nos ayuda a ver lo que viene hacia adelante y abordar de una mejor manera los problemas y oportunidades.

¿Cuáles son los principales desafíos y dificultades que han debido enfrentar en este contexto?

Parte del precio de innovar es que estos procesos siempre se demoran más de lo que uno piensa, hay que convencer a los reguladores, a las compañías, a los inversionistas; labor que se hace más compleja cuando se hace por primera vez. En la medida en que uno hace cosas diferentes no todo funciona y no todo se adapta a los mercados; por eso hay que ser muy selectivos. Hemos sido cautelosos ante esquemas que no son viables. En la creación del fondo inmobiliario nos demoramos tres años y estaba contemplado para nueve meses; el arranque es lo más complejo. El otro aspecto es manejar el crecimiento; hay que hacerlo con cuidado, ya que lograr ese balance es doloroso. Es un reto importante que ha requerido gran parte de la atención.

¿Cómo se dio la gestión del nuevo vehículo de inversión Terranum Capital?

Buscamos un fondo para el final del año entre US$200 y US$300 millones para invertir en vivienda social en México, Brasil, Colombia y Perú, pues en Latinoamérica hay un déficit enorme de vivienda, que se calcula en treinta millones de casas. Esperamos aportar el granito de arena para bajarlo y creemos que es una tesis para los próximos diez o quince años. Ya hicimos un primer cierre por US$60 millones. Esta iniciativa comprende únicamente vivienda social y aunque hay retos en la disposición de suelo, seguimos invitando a los inversionistas a sumarse al Fondo, pues queremos ser un catalizador para que los constructores del sector social tengan más capital para hacer más proyectos y poder dinamizar el segmento. La idea es hacer las primeras inversiones en menos de noventa días y el primer anuncio se lo disputan México y Colombia.

¿Cuáles son los mercados externos más importantes en su negocio?

Concentramos gran parte de los esfuerzos en Centroamérica (Costa Rica, Panamá, Guatemala, El Salvador), Colombia y Perú, en algunos casos puntuales como Terranum Capital ampliamos la visión a México y Brasil. En el primer caso encontramos una afinidad natural y un enorme potencial para hacer negocios y vemos como fortaleza el que varios bancos nacionales estén en esta región.

Síganos en Twitter: @RevistaSumma Esta nota ha sido leída 1016 veces Enlaces: www.revistasumma.com

Detalle de imágenes

• 

  José Ignacio Robledo, CEO de Real Estate Investment Trust (REIT)

  Consolidado como grupo empresarial, Terranum, liderado por José Ignacio Robledo, se enfoca en inversión, desarrollo y servicios inmobiliarios. Foto de Nelson Cárdenas

  ---

Noticias relacionadas

• La cadena de hoteles aLoft inicia expansión regional
• Primer hotel Hyatt Place de Latinoamérica inicia operaciones en Costa Rica
• Atleta de la hotelería
• aloft abrirá 4 hoteles en Latinoamérica en los próximos 3 años
• Crece turismo de negocio en Costa Rica